Проведение сделок с недвижимостью в Российской Федерации и за рубежом в условиях законодательных и санкционных ограничений

Начало 2022 года было ознаменовано изменениями в самых разных отраслях права, особенно данные нововведения коснулись совершения сделок по купле-продаже недвижимого имущества, находящегося как в Российской Федерации, так и за ее пределами. Для граждан Российской Федерации приобретение или продажа недвижимости за рубежом путем проведения операций по счетам в иностранных банках может повлечь определенные риски, связанные с нарушением российского валютного законодательства, в связи с чем необходимо разобраться с введенными ограничениями.

В соответствии с Указом Президента от 28.02.2022 № 79 «О применении специальных экономических мер в связи с недружественными действиями Соединенных Штатов Америки и примкнувших к ним иностранных государств и международных организаций» (далее- Указ № 79) и Указом Президента РФ от 01.03.2022 № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации» (далее- Указ № 81) со 2 марта 2022 г. был установлен особый порядок осуществления (исполнения) резидентами сделок, влекущих за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество, с иностранными лицами, которые:

  • связанны с иностранными государствами, совершающие в отношении российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия;
  • находятся под контролем указанных иностранных лиц, независимо от места их регистрации или места преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности.

Согласно Указу № 81 сделки, которые влекут возникновение права собственности на недвижимое имущество, могут осуществляться (исполняться) только на основании разрешений Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации. Под недвижимым имуществом понимаются и земельные участки, и здания, помещения, прочие объекты недвижимости, права на которые подлежат регистрации в установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» порядке.

Вместе с тем, согласно Решению подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций от 17.03.2022 года разрешено совершение следующих сделок с недвижимостью без получения разрешения Правительственной комиссии, касающихся приобретения недвижимости в странах из списка недружественных, а также продажи своей собственности на территории РФ лицам из указанного списка:

  1. Сделки, совершаемые физическими лицами, связанными с государствами, совершающими недружественные действия:
    • Продажа недвижимого имущества резидентам, при этом денежные средства зачисляются на счет типа «С»
    • Покупка недвижимости у резидентов
    • Заключение договоров участия в долевом строительстве
  1. Сделки, совершаемые юридическими лицами, связанными с государствами, совершающими недружественные действия.

В случае если юридическое лицо соответствует следующим критериям такое разрешение не потребуется:

    • Юридические лица находятся под контролем российских юр. лиц или физ. лиц
    • Информация о контроле раскрыта контролирующим лицом налоговому органу РФ

Прим.: также не требуется получения разрешение Правительственной комиссии для сделок с недвижимым имуществом, осуществляемых (исполняемых) физическими и (или) юридическими лицами иностранных государств, не входящих в перечень недружественных.

Также в середине июня были приняты послабления по вопросу совершения сделок с недвижимым имуществом, находящимся за пределами Российской Федерации.

Так, согласно Выписке из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации от 14 июня 2022 года № 62/1 было принято единогласное решение разрешить резидентам-физическим лицам проведение операций по зачислению на свои счета (вклады), открытые в банках и иных организациях финансового рынка, расположенных за пределами территории Российской Федерации, денежных средств в иностранной валюте, полученных от нерезидентов по сделкам (операциям), влекущим возникновение права собственности на недвижимое имущество (включая строящиеся объекты недвижимости), находящиеся за пределами территории Российской Федерации.

Несмотря на послабления, принятые Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации, на практике возникают определенные проблемы при совершении сделок по приобретению или продаже недвижимости, находящейся за пределами Российской Федерации.

В начале марта 2022 в Европейском союзе приостановили программы для граждан России, позволяющие получать гражданство (ПМЖ) и вид на жительство (ВНЖ) в обмен на инвестиции, в основном связанные с недвижимостью. Такое решение приняли Греция, Чехия, Мальта, Португалия, Германия и другие. К странам Евросоюза присоединились США, Канада и Великобритания. К тому же в шестом пакете санкций Евросоюз рассматривал возможность запрета на проведения сделок по продаже недвижимости, расположенной на территории ЕС, гражданам Российской Федерации, если они не являются гражданами ЕС и не имеют вида на жительство в странах Евросоюза, но в итоге данное положение не было включено.

Также проблемы с приобретением недвижимости за границей могут быть связаны со сложностями при открытии счета в европейском банке, а также при проведении оплаты.

Таким образом, на данный момент в связи с введенными законодательными и санкционными ограничениями на рынке недвижимости возникают определенные проблемы с совершением сделок с недвижимостью, как внутри Российской Федерации, так и за пределами. Однако введенные послабления позволяют заключать и проводить данные сделки между резидентами и нерезидентами Российской Федерации при соблюдении определенных условий.

Анастасия Палян

Младший юрист

Налоговая и юридическая практика

Корпус Права (Россия)

Другие статьи по темам
Смотрите также статьи из номера
По законам небанкротного времени…

Изменившиеся международные условия диктуют новые правила ведения предпринимательской деятельности. Государство, столкнувшись с новыми экономическими вывозами, второй раз вводит мораторий на банкротство. Первый раз это было сделано в рамках противодействия распространению COVID-19, а сейчас – с целью защиты интересов отечественных предпринимателей в условиях западного санкционного давления. Постановлением от 28.03.2022 года Правительство РФ[1] ввело мораторий на банкротство компаний и индивидуальных предпринимателей с 01 апреля 2022 года по 01 октября 2022 года с [...]

05 сентября, 2022

От ОАЭ до Армении: обзор оптимальных юрисдикций для релокации бизнеса

В современных условиях фактор отсутствия введенных в отношении государства санкционных мер, выходит на первый план при решении вопроса о том, какую юрисдикцию выбрать для создания компании.

30 августа, 2022

Изменения в налоговом поле Кипра

В налоговом поле Кипра ожидается ряд изменений. Часть из них  уже прошла все  утверждения – новые правила вступят в действие в этом году. Часть – ещё рассматривается – возможны изменения в финальных редакциях законов, но сейчас данных уже достаточно для формирования картины ожидающихся перемен.

03 августа, 2022

Новые стандарты по учету основных средств и капитальных вложений

Положения ФСБУ 6/2020 и 26/2020, в отличии от привычного ПБУ 6/01, основаны на оценочных значениях и регулярной проверке актуальности данных, что является характерным для Международных стандартов финансовой отчетности, а не для Российских стандартов бухгалтерского учета. Введенные новшества потребуют существенных изменений в подходе организаций к учету основных средств и капитальных вложений, но, в итоге, информация, отражаемая в бухгалтерской отчетности организации, будет более достоверной и применимой для финансового анализа.

15 июля, 2022

Послабления в налоговом законодательстве Российской Федерации, введенные в действие в первой половине 2022 года

Предоставление возможности использовать новые и более удобные формы предоставления информации налогоплательщиками свидетельствует о нацеленности государства на оптимизацию ряда сложных и обременительных процессов, а также о стремлении законодателя улучшить налоговую систему, простимулировать рост коммерческой активности в стране.

15 июля, 2022

Санкции в отношении России: казнить, нельзя помиловать!

Мы привели примеры основных санкций, однако данный список далеко не исчерпывающий. Наглядно видно, что введенные санкции затронули совершенно различные сферы российского бизнеса, имеющего международные связи, а также рядовых граждан, не имеющих отношение к российской элите.

08 июля, 2022

Амнистия 4-0, есть ли шанс?

Амнистия капиталов – это добровольное декларирование физическими лицами имущества и различного рода активов, размещенных за рубежом. При этом, в ходе такого декларирования государство предоставляет гарантии освобождения от уголовной, административной и налоговой ответственности, если такие активы были связаны с противоправными деяниями. Однако амнистия вводится в отношении деяний, совершенных до 1 января 2022 года.

05 июля, 2022

Подписаться на журнал

Мы уверены, что журнал не только увеличит эффективность работы Ваших сотрудников, но и сократит издержки на консультантов.