Проведение сделок с недвижимостью в Российской Федерации и за рубежом в условиях законодательных и санкционных ограничений

Начало 2022 года было ознаменовано изменениями в самых разных отраслях права, особенно данные нововведения коснулись совершения сделок по купле-продаже недвижимого имущества, находящегося как в Российской Федерации, так и за ее пределами. Для граждан Российской Федерации приобретение или продажа недвижимости за рубежом путем проведения операций по счетам в иностранных банках может повлечь определенные риски, связанные с нарушением российского валютного законодательства, в связи с чем необходимо разобраться с введенными ограничениями.

В соответствии с Указом Президента от 28.02.2022 № 79 «О применении специальных экономических мер в связи с недружественными действиями Соединенных Штатов Америки и примкнувших к ним иностранных государств и международных организаций» (далее- Указ № 79) и Указом Президента РФ от 01.03.2022 № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации» (далее- Указ № 81) со 2 марта 2022 г. был установлен особый порядок осуществления (исполнения) резидентами сделок, влекущих за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество, с иностранными лицами, которые:

• связанны с иностранными государствами, совершающие в отношении российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия;
• находятся под контролем указанных иностранных лиц, независимо от места их регистрации или места преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности.

Согласно Указу № 81 сделки, которые влекут возникновение права собственности на недвижимое имущество, могут осуществляться (исполняться) только на основании разрешений Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации. Под недвижимым имуществом понимаются и земельные участки, и здания, помещения, прочие объекты недвижимости, права на которые подлежат регистрации в установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» порядке.

Вместе с тем, согласно Решению подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций от 17.03.2022 года разрешено совершение следующих сделок с недвижимостью без получения разрешения Правительственной комиссии, касающихся приобретения недвижимости в странах из списка недружественных, а также продажи своей собственности на территории РФ лицам из указанного списка:

1. Сделки, совершаемые физическими лицами, связанными с государствами, совершающими недружественные действия:

• • Продажа недвижимого имущества резидентам, при этом денежные средства зачисляются на счет типа «С»
  • Покупка недвижимости у резидентов
  • Заключение договоров участия в долевом строительстве

2. Сделки, совершаемые юридическими лицами, связанными с государствами, совершающими недружественные действия.

В случае если юридическое лицо соответствует следующим критериям такое разрешение не потребуется:

• • Юридические лица находятся под контролем российских юр. лиц или физ. лиц
  • Информация о контроле раскрыта контролирующим лицом налоговому органу РФ

Прим.: также не требуется получения разрешение Правительственной комиссии для сделок с недвижимым имуществом, осуществляемых (исполняемых) физическими и (или) юридическими лицами иностранных государств, не входящих в перечень недружественных.

Также в середине июня были приняты послабления по вопросу совершения сделок с недвижимым имуществом, находящимся за пределами Российской Федерации.

Так, согласно Выписке из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации от 14 июня 2022 года № 62/1 было принято единогласное решение разрешить резидентам-физическим лицам проведение операций по зачислению на свои счета (вклады), открытые в банках и иных организациях финансового рынка, расположенных за пределами территории Российской Федерации, денежных средств в иностранной валюте, полученных от нерезидентов по сделкам (операциям), влекущим возникновение права собственности на недвижимое имущество (включая строящиеся объекты недвижимости), находящиеся за пределами территории Российской Федерации.

Несмотря на послабления, принятые Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации, на практике возникают определенные проблемы при совершении сделок по приобретению или продаже недвижимости, находящейся за пределами Российской Федерации.

В начале марта 2022 в Европейском союзе приостановили программы для граждан России, позволяющие получать гражданство (ПМЖ) и вид на жительство (ВНЖ) в обмен на инвестиции, в основном связанные с недвижимостью. Такое решение приняли Греция, Чехия, Мальта, Португалия, Германия и другие. К странам Евросоюза присоединились США, Канада и Великобритания. К тому же в шестом пакете санкций Евросоюз рассматривал возможность запрета на проведения сделок по продаже недвижимости, расположенной на территории ЕС, гражданам Российской Федерации, если они не являются гражданами ЕС и не имеют вида на жительство в странах Евросоюза, но в итоге данное положение не было включено.

Также проблемы с приобретением недвижимости за границей могут быть связаны со сложностями при открытии счета в европейском банке, а также при проведении оплаты.

Таким образом, на данный момент в связи с введенными законодательными и санкционными ограничениями на рынке недвижимости возникают определенные проблемы с совершением сделок с недвижимостью, как внутри Российской Федерации, так и за пределами. Однако введенные послабления позволяют заключать и проводить данные сделки между резидентами и нерезидентами Российской Федерации при соблюдении определенных условий.

Анастасия Палян

Младший юрист

Налоговая и юридическая практика

Корпус Права