Налогообложение сделок с недвижимостью на Кипре зависит от того, будет ли сделка рассматриваться налоговой как торговая или нет.
- Прибыль от торговой сделки будет подлежать обложению налогом на прибыль (income tax, corporate tax, если продавец – юридическое лицо).
- В противном случае прибыль от сделки будет подлежать налогообложению налогом на прирост капитала (capital gain tax).
Торговля определена в законодательстве Кипра размыто. Для того чтобы определить, является ли та или иная сделка торговой на практике, используются так называемые признаки в торговли (badges of trade). Концепция признаков в торговли пришла на Кипр из Англии — badges of trade изначально были сформулированы налоговой Англии в результате анализа судебной практики о признании тех или иных сделок торговыми. Налоговая служба Кипра позаимствовала эту практику и отталкивается от сходных признаков, чтобы принимать решение о том, как трактовать ту или иную сделку для целей налогообложения.
Далее будут общими чертами описаны признаки торговли (badges of trade), применительно к сделкам с недвижимостью:
- СУТЬ СДЕЛКИ
Сделка может быть считаться торговой на том основании, что помимо торговли, никакие другие обстоятельства продавца не могут объяснить причины покупки (и последующей продажи) актива лучше, чем желание его перепродать в дальнейшем. Так недвижимость может быть приобретена как для получения пассивного дохода (в результате ее сдачи в аренду), так и для того, чтобы выгодно ее перепродать. Последнее говорит о торговой деятельности, первое — нет.
- ЧАСТОТА СДЕЛОК
Повторяемость подобных сделок свидетельствует о наличии торговой деятельности. Так, например, одна сделка с недвижимостью за 10 лет говорит об отсутствии торговой деятельности, а вот ежемесячные покупка и продажа недвижимости будут говорить о том, что налогоплательщик ведет торговую деятельность.
- ДЛИТЕЛЬНОСТЬ ВЛАДЕНИЯ
Если налогоплательщик до момента продажи владел недвижимостью в течение длительного времени, это говорит в пользу того, что торговли нет, что недвижимость была куплена для собственного использования или для получения пассивного дохода, а не для перепродажи. Напротив, ситуация, в которой вскоре после покупки недвижимость выставлена на продажу, является аргументом в пользу торговой деятельности.
- МОТИВ СДЕЛКИ – ПРИБЫЛЬ?
Необходимо определить, является ли стремление к прибыли одним из мотивов, которыми руководствуется налогоплательщик. Важен не размер прибыли как таковой, а именно намерение ее получения. Если сделка совершается с намерением получить прибыль, это явно указывает на торговую деятельность. Примером мотива сделки, отличного от получения прибыли, может быть продажа недвижимости в связи с переездом в другой город и покупкой недвижимости там.
- РАБОТЫ ПО ПРЕДПРОДАЖНОМУ УЛУЧШЕНИЮ НЕДВИЖИМОСТИ И МАРКЕТИНГ
Если недвижимость продана «как есть», это не говорит о наличии торговли. Однако если после покупки собственник проводит ремонт или иным образом улучшает характеристики недвижимости, а затем продает ее, это является признаком торговой деятельности. Аналогично проведение маркетинговых мероприятий, например, создание сайта, на котором рекламируются продаваемые объекты недвижимости налогоплательщика, регистрация электронной почты и выделение телефонного номера для получения предложений от покупателей – все это свидетельствует о том, что ведется место торговая деятельность.
- ПРИЧИНА ПРОДАЖИ
Если причиной продажи недвижимости является нужда, например, потребность в деньгах на лечение, это не является торговой деятельностью.
- МЕТОД ФИНАНСИРОВАНИЯ
Если недвижимость, не являющаяся основным местом жительства налогоплательщика, приобретена с использованием кредитных средств, и размер кредита таков, что налогоплательщик не может его погасить без продажи недвижимости, это указывает на то, что актив был приобретен с целью последующей перепродажи.
- МЕТОД ПРИОБРЕТЕНИЯ
Если недвижимость была куплена, это является аргументом в пользу торговой деятельности, а если, например, она была унаследована или подарена, то нет.
- КУДА НАПРАВЛЕНА ВЫРУЧКА
Если выручка направлена на покупку сходной недвижимости для использования сходным образом с тем, как использовалась проданная недвижимость, это свидетельствует об отсутствии торговой деятельности.
- СПЕЦИФИЧЕСКИЕ ЗНАНИЯ
Наличие у налогоплательщика специфического опыта и знаний, связанных с торговлей недвижимостью, например, в ситуации, когда он профессионально занимался торговлей недвижимостью в прошлом, будет говорить в пользу наличия торговли.
Вышеперечисленные факторы следует рассматривать в совокупности. Один из них может указывать на наличие торговли, а другой – говорить об обратном. Следовательно, каждая ситуация должна быть рассмотрена исходя из ее конкретных обстоятельств. В неочевидных ситуациях целесообразно обратиться за помощью к специалистам.
Другие статьи по темам
