Продал квартиру раньше срока, а налог платить не нужно!

За последние годы условия освобождения дохода от продажи недвижимого имущества менялись неоднократно.

Если десять лет назад для движимого и недвижимого имущества был установлен трехлетний срок владения, по истечении которого собственник мог продать имущество и не отчитываться перед налоговыми органами, то сейчас, чтобы не платить налог с дохода, полученного от продажи недвижимого имущества нужно соответствовать многим условиям.

По общему правилу, доходы от продажи объекта недвижимости освобождаются от налогообложения, если он находился в собственности физического лица в течение минимального предельного срока владения имуществом — пяти лет.

При этом минимальный срок может составлять три года, если право собственности на недвижимое имущество получено:

• физическим лицом в порядке наследования или по договору дарения от его члена семьи или близкого родственника;
• в результате приватизации;
• плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
• в собственности у гражданина (включая совместную собственность супругов) на дату госрегистрации перехода права собственности на проданное имущество не находится иного жилого помещения. При применении данного условия не учитывается недвижимое имущество, приобретенное данным лицом или его супругом (супругой) в течение 90 дней до даты госрегистрации права собственности на проданное имущество.

Причем следует отметить, что четвертое условие появилось гораздо позже первых трех, то есть изначально законодатель предусмотрел сокращение минимального срока владения для освобождения только при условии, что имущество получено в дар, по наследству, приватизации и договору ренты. Но потом решили сделать исключение для пятилетнего срока владения и для семей, которые решили улучшить свои жилищные условия за счет единственного жилья, что вполне справедливо.

Купила молодая семья маленькую однокомнатную квартиру, а через три года у них появился ребенок, устоялся быт и можно улучшить жилищные условия, можно воспользоваться материнским капиталом, ранее в данном случае, чтобы не платить налог, пришлось бы ждать еще два года. А по новым правилам, достаточно и трех лет владения.

При этом для освобождения от уплаты НДФЛ минимальный предельный срок владения объектом недвижимости, приобретенным по договору ДДУ, отсчитывается с момента полной оплаты стоимости объекта по договору. То есть момент дополнительной оплаты, связанной с увеличением площади такого объекта после ввода дома в эксплуатацию, не учитывается.

Но изменения в данной норме продолжаются и на сегодняшний день, доходы семей с двумя и более несовершеннолетними детьми, полученные от продажи жилья начиная с 2021 года, освобождаются от обложения НДФЛ независимо от срока нахождения такого жилья в собственности.

Такой порядок применяется при соблюдении ряда условий:

• не позднее 30 апреля следующего года налогоплательщиком (членами его семьи) приобретено в собственность другое жилье, а в случае долевого строительства – оплачена полная стоимость приобретаемого жилого помещения по договору;
• общая площадь приобретенного жилья превышает по площади или размеру кадастровой стоимости проданное имущество;
• возраст детей до 18 лет (или до 24 лет при обучении ребенка очно);
• кадастровая стоимость проданного жилого помещения не превышает 50 млн рублей;
• налогоплательщику или членам его семьи на дату отчуждения проданного жилья не принадлежит в совокупности более 50% в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь купленного взамен старого жилого помещения.

Это распространяется и на случаи, если доходы от продажи объекта имущества получает несовершеннолетний ребенок из такой семьи.

Кроме того, изменен порядок предоставления налогоплательщиками декларации по форме 3-НДФЛ в случае продажи недвижимого имущества. Так, в ней можно не указывать доходы от его продажи (за исключением ценных бумаг) до истечения трех или пяти лет владения.

Их также можно не отражать, если налогоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет в отношении таких объектов в размере:

• 1 млн рублей за налоговый период (календарный год) — для жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовые дома или земельные участки (доли в указанном имуществе);
• 250 тыс. рублей — для иного недвижимого имущества (построек, гаражей и пр.);
• 250 тыс. рублей — для иного имущества (автомобилей, арт-объектов и пр.) за исключением ценных бумаг.

Стоимость проданного объекта или совокупность доходов от продажи нескольких не должна превышать предельный размер вычета. Если доходы от продажи имущества превышают его размер, обязанность по предоставлению в налоговые органы декларации по форме 3-НДФЛ сохраняется.

Причем положения нового пункта будут действовать «задним» числом.

Но давайте разберемся в деталях, которые нужно учитывать, чтобы не платить налог?

К объектам недвижимого имущества, продажа которых может быть освобождена от НДФЛ, относятся: комнаты, квартиры или части квартиры, жилые дома или части жилых домов, а также доли в праве собственности на жилое помещение.

Продажа таких объектов освобождается от налогообложения, если налогоплательщик и (или) его супруг являются родителями либо усыновителями двух и более детей.

То есть воспользоваться льготой вправе не только родитель, но и его супруг или супруга. Например, женщина вышла второй раз замуж и у нее есть несовершеннолетние дети от предыдущего брака. В этом случае от налога освобождается не только продажа жилья женщиной, но и ее вторым мужем.

Дети должны быть несовершеннолетними, т. е. не достигшими возраста 18 лет либо до 24 лет, если дети очно обучаются в образовательных организациях.

При этом, возраст детей определяется на момент регистрации перехода права собственности на реализованное жилье или долю в праве собственности на жилье к покупателю.

Важно помнить, что продажа «старого» жилья и покупка нового жилья должны происходить в одном календарном году либо покупка нового жилья должна быть осуществлена до 30 апреля следующего года.

Например, если продажа жилья была в январе, то у семьи есть гораздо больше времени купить новое жилье, нежели, в случае с продажей в декабре.

Если периоды продажи и покупки жилья не совпадут, то воспользоваться льготой по НДФЛ не получится.

Кроме того, законодателем установлено условие, чтобы исключить ситуацию, когда продается жилье большого метража, а взамен покупается жилье меньшего размера, то есть цель не в улучшении жилищных условия, а чтобы не платить налоги с полученного дохода. Продать трехкомнатную квартиру и купить взамен однушку без налогов не получится.

И последнее условие, налогоплательщик на дату продажи «старого» жилья не должен владеть другим жильем, которое по площади более чем наполовину больше приобретаемого жилья.

Опять же данное ограничение направлено на то, чтобы льготой воспользовались действительно нуждающиеся в улучшении жилья семьи, и данная схема не работала бы как уход от налогов.

Чтобы получить освобождение от НДФЛ, должны одновременно выполняться вышеперечисленные условия.

Освобождение от уплаты налога также будет действовать и при продаже жилья детьми.

Как мы можем резюмировать, изменение в законодательстве  направлены на поддержание семей с двумя и более детьми. Как много семей смогут воспользоваться данной нормой закона будет видно, однако всегда наличие льготы, при любых условиях лучше, чем ее отсутствие.

Татьяна Фролова